Un insieme di fattori, sia culturali sia tecnici, ha impedito al prestito vitalizio ipotecario di diventare un punto di riferimento per l’accesso al credito di proprietari di casa ormai fuori dai tradizionali circuiti bancari. Quella che disciplina lo strumento «è una legge che non ha preso piede per molteplici cause – spiega Flavia Fiocchi, consigliere nazionale del Notariato -. Le criticità riguardano sia il lato del proprietario sia quello della banca, ma anche il modo in cui la norma è stata strutturata».
Gli interessi
Il prestito vitalizio ipotecario è rivolto agli over 60 proprietari di un immobile. La banca concede una somma garantita da ipoteca sulla casa, ma il beneficiario non paga rate. Capitale e interessi si accumulano e vengono restituiti solo alla morte del debitore. A quel punto entrano in gioco gli eredi, che possono rimborsare il debito o vendere l’immobile per estinguerlo. Se entro dodici mesi non viene presa alcuna decisione, la banca può procedere alla vendita. «Il finanziamento accumula interessi che vengono capitalizzati annualmente – osserva Fiocchi -. Se la durata della vita si protrae nel tempo, il debito può diventare molto rilevante. In alcuni casi ha superato il valore dell’immobile. Quando accade, gli eredi rinunciano a intervenire e la banca procede alla vendita, senza però poter rivalersi per l’eventuale differenza».
Le banche
Il modello presenta rischi anche per gli istituti di credito. In particolare, quando spetta loro la vendita della casa. Come nelle esecuzioni immobiliari, infatti, il prezzo può scendere rispetto al valore di mercato. Il risultato è che l’istituto rischia di non recuperare l’intero capitale erogato. Pesa anche una barriera culturale. «È una fattispecie contrattuale di matrice anglosassone – commenta Fiocchi -. In quei sistemi è normale considerare la casa come un asset da utilizzare anche per ottenere liquidità. In Italia invece resta forte l’idea del bene da tramandare».
Come ripensarlo
Nonostante le criticità, lo strumento conserva una sua utilità, consentendo di ottenere liquidità senza vendere l’abitazione e senza dover affrontare rate mensili. «Serve a consentire a chi ha una casa ma poca liquidità di monetizzare il proprio patrimonio immobiliare – conclude Fiocchi -. Può essere un modo per affrontare con maggiore serenità la terza età. Il punto non è archiviare il prestito vitalizio ipotecario ma rivederne alcune caratteristiche. Tra le ipotesi: limitare l’importo finanziabile a una quota ridotta del valore dell’immobile, ad esempio tra il 15% e il 30%, o intervenire sul meccanismo di capitalizzazione degli interessi».
