Se il vostro mutuo esce dal perimetro delle banche

Per gli italiani possedere una casa di proprietà è sempre stato uno dei principali obiettivi da raggiungere. Lungo la Penisola, secondo gli ultimi dati di Confedilizia, il 77% delle famiglie vive in una abitazione di proprietà. Purtroppo, però, in caso di difficoltà economiche, questa è la prima a dover essere sacrificata, con un conseguente trauma psicologico e una destabilizzazione della vita del proprietario.

Il sovraindebitamento è una piaga che colpisce sempre più persone. I numeri delle unità immobiliari che ogni giorno vanno all’asta sono eloquenti: oltre 200 quotidianamente che nel complesso nel 2023 sono circa 88mila unità, delle quali quasi il 60% a uso residenziale. Un trend proseguito anche nel 2024: nei primi otto mesi i tribunali fallimentari hanno registrato un aumento del 16% di liquidazioni giudiziali, complice il rialzo dei tassi post pandemia che ha colpito le famiglie con mutui a tasso variabile.

Le banche in teoria non dovrebbero avere interesse a tirare troppo la corda e mandare le famiglie sul lastrico. Anche perché questa immensa mole di case, appartamenti e ville non viene quasi mai venduta al suo reale valore, considerando che ogni asta va deserta molte volte e che ad ogni successivo appuntamento il giudice è costretto ad abbattere il prezzo base dell’asta.

Ma ad escutere la garanzia e mandare l’immobile in asta sempre più spesso non è la banca. Finora senza mettere al corrente gli ignari mutuatari, gli istituti di credito hanno sistematicamente svenduto pacchetti di crediti deteriorati (come quelli di mutuatari in ritardo con il pagamento delle rate, ceduti al 20% circa del loro valore originario e anche meno per i prestiti senza garanzia) a società veicolo appositamente costituite all’estero, cosiddette Spv – special purpose vehicle -, con capitale sociale e dipendenti ridotti al minimo. Spv che da una parte si attivano per recuperare il credito, affidandosi anche a società specializzate, i cosiddetti servicer. Dall’altra parte emettono allo stesso tempo titoli (le cosiddette cartolarizzazioni), il cui rendimento dipende dalla probabilità con cui un certo debito verrà ripagato e li collocano agli investitori. Si crea, quindi, un sistema di scambio parallelo, con operatori finora poco regolamentati che spesso non venivano captati dai radar delle Autorità di vigilanza. Un meccanismo, quello basato sulle cartolarizzazioni, che è stato anche incoraggiato dalle authority europee, per consentire alle banche di ripulire i bilanci dalle sofferenze, in modo da liberare liquidità che altrimenti resterebbe accantonata per anni.

Da luglio scorso, con il Dlgs 116/2024 che ha recepito nel nostro ordinamento la direttiva Secondary Market, il mercato dei crediti deteriorati dovrebbe diventare più vigilato e trasparente. Se ancora non lo ha fatto, la banca dovrebbe dirvi in che mani è finito il vostro mutuo. Oltre agli obblighi informativi la nuova normativa ha introdotto altre misure volte a rafforzare le tutele dei debitori che alle prime difficoltà finora hanno rischiato di finire con troppa facilità in ginocchio. Adesso sarà fondamentale monitorare l’attuazione della nuova normativa e valutare nel concreto gli effetti.